1. 다가구주택과 다세대주택의 비교
- 다가구주택은 3층이하의 건물로 구분소유 및 분양이 불가능하지만, 다세대주택은 4층이하의 건축물로 구분소유와 분양이 가능하다.
2. 부동산 경매란?
채무자가 약속된 기일안에 채권자에게 원금 또는 이자를 제대로 상환하지 못하여 진행되는 부동산 강제 매각 절차를 말한다.
3. 경매 진행 단계
가. 경매신청접수
- 법적 절차에 따라 특정 부동산이 경매 신청서를 법원에 신청
- 법원은 그 경매 신청서를 접수
나. 감정평가
- 법원은 경매 신청이 적법하게 진행됐는지 확인.
- 이상 없으면 부동산에 기입등기를 마치고 감정평가 시작
- 감정평가는 현재 경매 신청된 부동산이 얼마의 가치를 지니고 있는지 객관적인 지표로 평가하는 것.
다. 배당신청
- 법원은 이 부동산을 어떻게 배당할 것인지 이해관계자(채권자, 임차인, 관공서 등)에게 배당요구에 필요한 서류를 제출하도록 요청
** 만약 내가 전세로 살고 있고 그 집에 매각 절차를 밟는다면 배당신청을 꼭 해야한다.
라. 입찰일결정
- 배당신청이 모두 마무리되면 입찰일을 결정한다.
- 사건접수부터 입찰일까지는 대개 6개월~1년 소요된다.
마. 최고가 매수신고인 결정
- 입찰일에 입찰자들이 각자 원하는 가격을 적어서 제출
- 입찰자 중 최고가를 적은 사람이 낙찰
** 부동산 매각의 원칙은 ‘낙찰’이 아니라 ‘수익’이다.
바. 매각허가결정
- 매각이 적법하게 진행됐다면 낙찰받은 후 7일 후에 매각허가결정이 진행됨.
- 이때 최고가매수신고인은 매수인으로 신분이 격상
- 매수인이되면 사건기록을 열람할 수 있음.
- 매수인은 소유자, 임차인, 매수관계자에 대해 더 많은 정보를 알 수 있음
사. 매각허가결정에 대한 확정
- 매각허가결정 후 7일이 지나면 매각허가결정에 대한 확정이 이뤄짐.
- 매각하가결정부터 확정 판결 전까지 이 부동산의 매각 절차에 이의를 제기할 수 있지만, 확정 이후에는 이의를 제기할 수 없다.
아. 잔금납부
- 확정 판결이 나오면 잔금납부기일이 정해진다.
- 보통 확정일자로부터 30~45일 이내에 잔금을 납부
자. 명도
- 부동산을 점유하고 있는 사람을 강제집행 또는 원만한 합의를 통해 이사를 내보내는 과정 및 결과를 통틀어 이르는 말.
- 부동산을 낙찰 받았지만 점유자와의 마찰로 명도 받는 과정이 길어지면 투자 수익률이 떨어질 수 있다.
3. 부동산과 대출은 뗄 수 없는 관계이다.
문제: 철수와 영희는 둘 다 동시에 5000만원의 동일한 평수와 동일한 시기에 명도를 이어받은 상황을 가정한 것이다. 그리고 같은 가격으로 동일한 날짜에 임차인을 만나 동일한 보증금에 월세로 임대를 준 상황이다.
철수는 3600만원으로 대출을 받았고 영희는 자신의 자본으로 5000만원을 모두 낙찰가에 비용을 지불했다.
결과: 철수의 임대수익률이 영희의 임대 수익률보다 2배 높다.
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