[3강 발품부터 투자, 임대까지 바로 써먹는 실전 노하우/양파링] part1. 발품 A to Z

오늘의 Point
1. 발품 후 최종적으로 남겨야 할 1가지?
2. 매물을 확인할 때 고려해야 할 3가지?
3. 협상 시 고려해야 할 2가지?

발품 하는 이유

사람들이 살고 싶어하는 곳이 어떤 곳인지 "직접 가서" 확인하는 과정이 발품이다. 가야만 볼 수 있는 것들이 있다. 바로 지역 분위기와 사람들! 어디가 좋은지 찾기 위해 발품은 중요하다. 사람들이 살고 싶어하는 곳은 수요, 가격, 자산가치를 상승시킨다. 

☞ 발품을 통해 생활권, 단지에 대한 "순위"가 나와야 함.

 

※  사람들이 살고 싶어하는 곳을 알아야 하는 이유

1. 공급, 하락장 등 외부변수 방어

2. 시장변화에 따른 "기회" 선점

☞ 하락장에서 '버티는 투자 + 더 좋은 투자' → 결국 발품에서 비롯됨.

 

 

발품 전 준비사항

불가능을 가능으로 만들어주는 이정표

계획 언제 어디를 갈 것인가?	1. 가야할 지역의 크기와 활용 가능한 시간을 설정한다. 2. 생활권, 지역특징을 고려하여 일자별 임장지역 "쪼개기"를 한다.
동선 어디를 어떻게 갈 것인가?	1. 무엇을 볼 수 있게 그릴 것인가? → 지역 분위기 (입지결정요소), 단지 분위기 (개별단지파악) 2. 주요시설을 표시하고 봐야할 단지를 넘버링한다. 3. 어디부터 시작해서 어디로 끝날지 시작점과 끝지점을 설정한다. 4. 소요시간을 임장계획에 반영한다.

 

 

현장 임장 가이드

임장 단계

현장 임장 가이드		매물 임장 A to Z
분위기 임장	단지 임장	매물 임장
지역 분위기 확인	단지별 거주환경	아파트 방문 확인

 

1. 분위기 임장

일자리, 교통, 상권, 편의시설, 학원가, 시장 등등 동네분위기와 동네사람들을 보고오기!

직장	어떤 일자리가 있는지
교통	지하철역, 광역버스 정류장
학군	초품아, 학원가는 어디?
환경	백화점, 대형마트, 종합병원, 도서관, 공원 등 상권 및 편의시설
공급	새아파트가 지어지는 곳
★	대장 아파트가 어디 있는지?

★ 랜드마크 대장 아파트 : 지역대표/시세선도/지역 위상 파악/시세 모니터링 기준 ☞ 지역의 장점을 고루 갖춘 곳

 

2. 단지 임장

아파트의 관리 상태, 거주민의 생활수준을 유추할 수 있는 요소를 확인하기!

출입구 차단기	외부차량이 관리되는지?	상권인접
동간 간격	동간 간격이 넉넉한지?	사생활
동별 배치	맞붙어 있지 않은지? (ㅁ자, ㄱ자, ㄴ자)
주차 상태	지하주차장 여부, 이중주차는 없는지? 차량종류?	거주만족도
동 출입구 비밀번호	외부인 출입이 관리되는지?	보안
단지 관리상태	조경, 쓰레기 등 청결하게 관리되는지?	관심도
단지상가 활성화	대형마트, 병원, 약국, 학원 등	생활편의
특이사항	단지 내 경사, 도로 소음, 주변 유해시설 등	가격영향

☞ 단지 임장, 내부 시설만 보는 데 그쳐선 안됨

☞ 단지시설과 분위기로 거주민들의 생활수준 유추

☞ 임장 단계에 따라 중점적으로 봐야할 요소가 다름

 

Tip  밤에 임장을 가면 뭘 봐야 하나?

☞ 임장은 시간대별로 확인할 수 있는 요소가 있다.

6시~8시 : 지하철역 지름길

8시~9시 : 등굣길 안전

9시~10시 : 등원 풍경

10시~12시 : 주차 혼잡도

12시~14시 : 점심 상권

14시~16시 : 하교 및 하원 풍경

16시~18시 : 학원가

18시~20시 : 퇴근풍경 및 저녁상권

20시~22시 : 주차 혼잡도

22시~23시 : 학원가