오늘의 Point
1. 발품 후 최종적으로 남겨야 할 1가지?
2. 매물을 확인할 때 고려해야 할 3가지?
3. 협상 시 고려해야 할 2가지?
발품 하는 이유
사람들이 살고 싶어하는 곳이 어떤 곳인지 "직접 가서" 확인하는 과정이 발품이다. 가야만 볼 수 있는 것들이 있다. 바로 지역 분위기와 사람들! 어디가 좋은지 찾기 위해 발품은 중요하다. 사람들이 살고 싶어하는 곳은 수요, 가격, 자산가치를 상승시킨다.
☞ 발품을 통해 생활권, 단지에 대한 "순위"가 나와야 함.
※ 사람들이 살고 싶어하는 곳을 알아야 하는 이유
1. 공급, 하락장 등 외부변수 방어
2. 시장변화에 따른 "기회" 선점
☞ 하락장에서 '버티는 투자 + 더 좋은 투자' → 결국 발품에서 비롯됨.
발품 전 준비사항
불가능을 가능으로 만들어주는 이정표
계획 언제 어디를 갈 것인가? |
1. 가야할 지역의 크기와 활용 가능한 시간을 설정한다. 2. 생활권, 지역특징을 고려하여 일자별 임장지역 "쪼개기"를 한다. |
동선 어디를 어떻게 갈 것인가? |
1. 무엇을 볼 수 있게 그릴 것인가? → 지역 분위기 (입지결정요소), 단지 분위기 (개별단지파악) 2. 주요시설을 표시하고 봐야할 단지를 넘버링한다. 3. 어디부터 시작해서 어디로 끝날지 시작점과 끝지점을 설정한다. 4. 소요시간을 임장계획에 반영한다. |
현장 임장 가이드
임장 단계
현장 임장 가이드 | 매물 임장 A to Z | |
분위기 임장 | 단지 임장 | 매물 임장 |
지역 분위기 확인 | 단지별 거주환경 | 아파트 방문 확인 |
1. 분위기 임장
일자리, 교통, 상권, 편의시설, 학원가, 시장 등등 동네분위기와 동네사람들을 보고오기!
직장 | 어떤 일자리가 있는지 |
교통 | 지하철역, 광역버스 정류장 |
학군 | 초품아, 학원가는 어디? |
환경 | 백화점, 대형마트, 종합병원, 도서관, 공원 등 상권 및 편의시설 |
공급 | 새아파트가 지어지는 곳 |
★ | 대장 아파트가 어디 있는지? |
★ 랜드마크 대장 아파트 : 지역대표/시세선도/지역 위상 파악/시세 모니터링 기준 ☞ 지역의 장점을 고루 갖춘 곳
2. 단지 임장
아파트의 관리 상태, 거주민의 생활수준을 유추할 수 있는 요소를 확인하기!
출입구 차단기 | 외부차량이 관리되는지? | 상권인접 |
동간 간격 | 동간 간격이 넉넉한지? | 사생활 |
동별 배치 | 맞붙어 있지 않은지? (ㅁ자, ㄱ자, ㄴ자) | |
주차 상태 | 지하주차장 여부, 이중주차는 없는지? 차량종류? | 거주만족도 |
동 출입구 비밀번호 | 외부인 출입이 관리되는지? | 보안 |
단지 관리상태 | 조경, 쓰레기 등 청결하게 관리되는지? | 관심도 |
단지상가 활성화 | 대형마트, 병원, 약국, 학원 등 | 생활편의 |
특이사항 | 단지 내 경사, 도로 소음, 주변 유해시설 등 | 가격영향 |
☞ 단지 임장, 내부 시설만 보는 데 그쳐선 안됨
☞ 단지시설과 분위기로 거주민들의 생활수준 유추
☞ 임장 단계에 따라 중점적으로 봐야할 요소가 다름
Tip 밤에 임장을 가면 뭘 봐야 하나?
☞ 임장은 시간대별로 확인할 수 있는 요소가 있다.
6시~8시 : 지하철역 지름길
8시~9시 : 등굣길 안전
9시~10시 : 등원 풍경
10시~12시 : 주차 혼잡도
12시~14시 : 점심 상권
14시~16시 : 하교 및 하원 풍경
16시~18시 : 학원가
18시~20시 : 퇴근풍경 및 저녁상권
20시~22시 : 주차 혼잡도
22시~23시 : 학원가
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