[월급쟁이 부자로 은퇴하라/너나위] 4장 : 성공 투자를 위한 필수 지식

 

 

 

돈이 없는 나, 종잣돈을 마련하라!

내가 얼마를 쓰는지, 얼마를 버는지 알고 있는가? 내 노후 자금이 얼마가 필요한지, 내가 아이를 나으면 얼마의 비용이 드는지 알고 있는가? 나의 자산 상황은 내가 잘 알고 파악해야 한다. 자본을 재배치 하여 투자금을 마련하는 능력도 필요하다. 돈은 없지 않다. 돈에 끌려다니지 말고 돈을 다스리는 것을 시작해보려고 한다.

 

직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

직장인에게는 따박따박 월세를 받는 투자보다는 전세 투자가 훨씬 수익률이 높다. 노력대비 효용이 높은 것을 파악하려면 지식이 있어야 한다. 지역, 정책, 환경 등을 철저하게 분석해서 상황에 맞게 투자할 수 있는 안목을 길러야 한다. 직장인에게 절대적으로 부족한 시간! 하지만, 시간도 내가 관리할 수 있다는 것을 꼭 기억하자!

 

절대로 돈을 잃지 않는 투자법

방랑미쉘님이나 너나위님이나 '돈을 잃지 않는 투자'를 강조하신다. 바로 '저평가' 된 곳을 파악하는 안목을 기르는 것이다. 방랑미쉘님은 이 단계를 3가지 요소로 나누어 '타이밍' - '저평가' - '가수요' 로 알려주셨다. 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기이다. 우리는 사는 순간 돈을 버는 투자를 해야 한다. 그 비결이 바로 저평가된 지역 찾기 이다. 많이 비교해보고 경험해 보는 수 밖에!

 

용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

대단하진 않지만, 주식이나 가상화폐를 소액으로 건드려 볼 때 느꼈던 심리가 이제는 잘 보이는 것 같다. '300만원 정도 잃어도 좋아! 경험을 해봐야지! ' 주식을 시작할 때의 내 마음가짐이다. 결국 돈은 거의 사라져 버린다. ㅎㅎㅎㅎㅎ 잃지 않는 투자, 인생을 바꾸는 투자, 조금만 버는 것이 아니라 원칙을 지켜 수익을 극대화하는 투자가 되어야 한다.

 

인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

똘똘한 한 채에 투자하는 방식은 여유 자금이 풍부한 고액 자산가에게는 상당히 유효한 방식이다. 하지만 우리 같이 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 소액 투자자들은 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭이 투자 성패의 큰 영향을 준다. 이럴 때에는 물건 하나가 아닌 여러개로 시스템을 구축하는 '시스템 투자법'이 필요하다. 시스템 투자법에서 물건을 고를 때는 비교적 입지가 우수한데도 가격 자체는 그리 높지 않은 아파트를 보는 안목이 필요하다.

 

시스템 구축 계획

1단계	원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.
2단계	1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.
3단계	채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택수를 계산한다.
4단계	종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.

너나위님은 이런 계획에 따라 15년간 40채의 부동산 시스템 구축 로드맵을 작성하셨다. (50살 퇴직시 필요한 노후자금 40억) 모든 멘토들은 자신의 상황을 정확하게 파악하는데, 이는 '메타인지'의 요소를 활용하는 것이라고 생각한다. 정리하고, 분석하기 귀찮은 나의 유전자 오작동을 이겨내고 나를 객관적으로 바라보며 준비하는 과정이 필요한 것 같다.

 

절대 무너지지 않을 리스크 관리법

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하자.

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

마이너스 통장이나 신용대출까지 무도 동원해서 부동산에 투자해서는 안된다.

4. 세재 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.